Publicada regulamentação de instrumentos do novo Plano Diretor, que entra em vigor

Publicado ainda em agosto de 2019, o novo Plano Diretor de BH (Lei nº 11.181/2019) entrou em vigor nesta quarta-feira (5/2) - respeitados os 180 dias previstos na lei. O Plano define o ordenamento da cidade para os próximos anos, propondo múltiplas centralidades, adensamento nos grandes corredores e investimento nas regiões periféricas. Buscando maior equilíbrio ambiental, o Plano limita a canalização e proíbe o tamponamento de córregos, determinando também o aumento das áreas verdes e taxas de permeabilidade no solo urbano. Nesta quarta, foram publicadas a Lei nº 11.216/2020, e os Decretos 17.272/2020 e 17.273/2020, que regulamentam os instrumentos de política urbana previstos pelo Plano Diretor, como a Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODC) e o IPTU Progressivo no tempo, buscando garantir o cumprimento da função social da propriedade na capital.

Entre seus objetivos centrais, a nova política urbana busca “efetivar o cumprimento da função social da propriedade, por meio do combate à retenção especulativa de imóveis e à ociosidade das edificações existentes”. Para isso, o Plano Diretor estabelece, por exemplo, o uso de instrumentos como o IPTU Progressivo.

IPTU Progressivo

Em seu Capítulo II, a Lei nº 11.216/2020 regulamenta a possibilidade de a Prefeitura determinar o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóveis ociosos ou subutilizados na cidade. Conforme já previsto pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257, de 2001), e regulamentado pela nova lei, o proprietário que não estiver atingindo o aproveitamento mínimo do terreno será notificado pela Prefeitura para que se regularize. Passado o prazo, se não houver intervenção no imóvel, o Executivo passará a aplicar o IPTU Progressivo, que se dá pelo aumento gradual das alíquotas anuais pelos próximos cinco anos.

Ainda, em seu Art. 6º, a lei define que, passados cinco anos da cobrança do IPTU Progressivo, sem que o proprietário edifique ou utilize o imóvel, a Prefeitura poderá desapropriar o bem, com pagamento em títulos da dívida pública. O texto prevê que, também no caso de o valor da dívida relativa ao IPTU superar o valor do imóvel, a Prefeitura poderá descontar os débitos no valor da indenização e cobrar o restante por via própria.

Emendas parlamentares

A regulamentação dos instrumentos do Plano Diretor tramitou na Câmara por cerca de dois meses, na forma do Projeto de Lei 868/19, enviado à Casa pelo prefeito. Durante esse período, o texto foi amplamente debatido pelos parlamentares, tendo sido objeto de três audiências públicas, em novembro e dezembro do ano passado. Foram apresentadas 103 emendas parlamentares e outras seis subemendas, sugerindo alterações no texto, que foi aprovado, ao final de dezembro, na forma do Substitutivo-emenda nº 103/19, assinado pelo vereador Léo Burguês de Castro (PSL) – líder de Governo na Casa – e outros 24 vereadores.

Entre as adaptações implementadas pelos vereadores está a reformulação dos parágrafos que regulam o IPTU Progressivo (Art. 6º), esclarecendo que a prerrogativa de desapropriação de imóvel não está condicionada à inadimplência no pagamento do IPTU. O texto apenas autoriza a Prefeitura a descontar as dívidas (se houver) do valor a ser pago a título de indenização. Se o débito exceder, o restante poderá ser cobrado por via própria.

Por sugestão de Bella Gonçalves (Psol) e Cida Falabella (Psol) – Emenda 59/19 – foram incluídos também critérios para constituição de consórcio imobiliário (Art. 8º) para regularização de imóvel já notificado e afetado pelo IPTU Progressivo. A medida está prevista pelo Plano Diretor (Art.43) como alternativa à desapropriação do imóvel que não esteja cumprindo a sua função social (ocioso ou subutilizado). O consórcio imobiliário constituído com o proprietário do imóvel permite viabilizar o cumprimento da função social da propriedade, garantindo uma destinação em harmonia com as previsões do Plano Diretor para a área. Fica autorizada a participação de outros parceiros por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações ou associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana.

O substitutivo também garantiu a redução do índice de cálculo (fator multiplicador) para pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODC): proposto inicialmente em 75%, está fixado agora em 50% do valor da metragem excedente multiplicada pelo preço do m² local.

Outorga onerosa

Tema de amplo debate nos últimos anos, o Plano Diretor unifica o coeficiente de aproveitamento básico para todos os imóveis da cidade em 1,0, o que significa que o empreendedor pode construir livremente o equivalente a uma vez o tamanho do terreno. Para superar essa medida, o Plano prevê o instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODC). O instrumento permite que o proprietário compre diretamente do Executivo o direito de construir acima desse potencial básico. As regras de cálculo e penalidades para possíveis infrações, como o não pagamento, estão descritas na regulamentação publicada nesta quarta-feira. Conforme estabelecido em lei, os recursos auferidos em decorrência da utilização do instrumento da ODC serão destinados ao Fundo Municipal de Habitação Popular (FMHP) ou ao Fundo de Desenvolvimento Urbano das Centralidades (FC).

A Prefeitura explica que, em parte, a medida busca desestimular a edificação em áreas já adensadas. O Plano Diretor prevê ainda outros instrumentos que balanceiam os custos do empreendimento, como o térreo não computável e outras isenções e outorgas não onerosas.

Veto parcial

Único dispositivo vetado pelo prefeito, o § 5º do inciso II do Art. 14 – que já constava do texto originalmente proposto pelo próprio Executivo – tratava do pagamento da ODC nos casos de modificação do projeto arquitetônico das edificações, antes do início da obra. De acordo com a redação aprovada pela Câmara, em casos como esse, o pagamento dos valores devidos deveriam ser quitados integralmente, como condição para liberação da alteração no projeto. Entretanto, o disposto no § 1º prevê que o pagamento integral é condicionante apenas para o início da obra, sendo nos casos de aprovação a necessidade de pagamento de apenas 10% do valor devido.

Assim, justificando “excessiva onerosidade para quem altera o projeto antes do início da obra”, o Executivo esclareceu que a cobrança integral somente será condição para a aprovação da modificação na hipótese de a alteração ocorrer após o início da obra.

Cursos d’água e área permeável

Conquistas para a área ambiental também devem ser consolidadas nos próximos anos na cidade e poderão amenizar os danos causados pelas fortes chuvas. Entre as medidas instituídas pelo novo Plano Diretor, estão dispositivos que preveem a proibição da cobertura de cursos d’água que ainda se encontram em seu leito natural, bem como a possibilidade de reabertura de córregos que já tenham sido tamponados.

No Plano Diretor, os cursos são tratados sob o termo “conexões em fundos de vale” e sua regulamentação é considerada no Capítulo V – Das áreas de Conexões. Entre as recomendações previstas, estão ainda a preservação das áreas adjacentes aos cursos d’água, que serão dedicadas, prioritariamente, à implantação de parques lineares, com amplo acesso da população, como está previsto no § 3º do inciso II do Art. 198.

Também a ampliação, ao longo dos próximos anos, da área permeável da cidade está entre os objetivos do Plano. No Capítulo III (Título I), o texto trata do assunto quando prevê, em seu Art. 6º, que o ordenamento do parcelamento, da ocupação e do uso do solo urbano seja feito de forma a assegurar a ampliação dos índices de permeabilidade do solo em áreas públicas e particulares (inciso XIII). Ainda no Art. 185 (Título VIII - Capítulo I), o Plano estabelece entre os critérios (elegíveis) para identificação de uma ADE de Interesse Ambiental, áreas que estejam situadas em regiões com pouca permeabilidade do solo, mas determina que, em uma possível renovação de sua ocupação, os lotes sejam dotados de maior área permeável para auxílio na infiltração da água e controle do lançamento de efluentes no sistema público de drenagem, bem como de aumento de área vegetada (incisos IX e X).

Superintendência de Comunicação Institucional