Diferentes modelos de desenvolvimento urbano entram em debate na Câmara

Desenvolvimento urbano e habitação social pautaram o debate na tarde de encerramento do Seminário “Novo Plano Diretor de BH: qual cidade você quer para o futuro?”, realizado nos dias 9/11 (sexta-feira) e 10/11 (sábado). Abrindo as atividades na tarde do último dia, o economista Tiago Jardim apresentou estudo comparativo de cidades internacionais, como Chicago (EUA), defendendo que o novo Plano Diretor de Belo Horizonte siga o modelo dessas grandes cidades, concentrando o adensamento populacional na região central do município e deixando o controle dos preços dos imóveis sob responsabilidade do livre mercado. A proposta contraria o projeto de lei apresentado pela Prefeitura e defendido por arquitetos, urbanistas, ativistas, gestores municipais, associações de bairros e diversos outros atores que contribuíram para a elaboração do PL, resultante da IV Conferência Municipal de Política Urbana, realizada em 2014. O encontro foi mediado pelos vereadores Orlei (Avante) e Gilson Reis (PCdoB).

Arranha-céus e centralidade única

Economista, também formado em arquitetura e urbanismo, Tiago Jardim atua como consultor de pesquisa no Ipea e apresentou uma pesquisa independente, realizada a partir de estudos internacionais. O pesquisador explicou que buscava identificar as razões da falta de estrutura urbana de transporte público e de não haver prédios altíssimos (os chamados arranha-céus) nos principais centros urbanos do Brasil. Nesse processo, Jardim relacionou as estruturas urbanas ao desenvolvimento econômico das cidades, concluindo que “se Belo Horizonte fosse um município monocêntrico forte, sua força de trabalho seria 30,5% mais produtiva” e que “a legislação urbana é o motivo de não haver arranha-céus nas metrópoles do Brasil”.

Tiago Jardim se posicionou contrariamente à proposta de revisão do Plano Diretor, afirmando que “a estrutura espacial da maioria das cidades brasileiras é policêntrica e dispersa” e que essas características “estão associadas a níveis inferiores de produtividade”, sendo corresponsáveis pela falta de mobilidade e infraestrutura de transporte.

O pesquisador apresentou um estudo comparativo de cidades internacionais, como Chicago (EUA), em que a densidade populacional é maior na região central, onde se permite a edificação de arranha-céus, e cai, exponencialmente, na medida em que se afasta do centro, onde vão diminuindo também os valores dos imóveis. O mesmo se observa em cidades como Nova Iorque (EUA), Los Angeles (EUA), Shangai (China), Paris, (França) Beijing (China), Londres (Inglaterra) e Berlim (Alemanha).

Já em cidades como Joanesburgo (África do Sul), Mumbai (Índia), São Petersburgo (Rússia) e Brasília (Brasil), o fenômeno é diferente. A densidade se mantém nas regiões periféricas, por vezes, sendo até maior fora do centro. Jardim conclui que, em cidades orientadas pelo mercado, como as primeiras, o desenvolvimento urbano tende a ser concentrado em uma centralidade única. Já nos locais em que o governo direciona a ocupação, a densidade se apresentaria plana e dispersa.

Infraestrutura e democratização do acesso à cidade

Subsecretária de Planejamento Urbano, Izabel Dias afirmou que é falaciosa qualquer interpretação de que a revisão do Plano Diretor proposta pela Prefeitura seja contrária ao pleno desenvolvimento da cidade. “Ao contrário, a nossa proposta tem como eixo central a questão do desenvolvimento. É de conhecimento de todos que o adensamento e a formação de uma cidade compacta são essenciais para uma cidade que seja para todos”, afirmou a gestora. “Mas isso deve estar associado a uma difusão dos benefícios trazidos por esse desenvolvimento a todo o território e a todas as faixas de renda, especialmente em um município que é completamente desigual e incomparável com esses citados na pesquisa”, completou Dias, lembrando que, em Belo Horizonte, “há um déficit habitacional e de infraestrutura que deve ser encarado pelo Estado. Esse é um investimento que é ainda necessário e que não há como ignorar. Não é possível falar, hoje, em uma densidade liberada numa cidade onde a gente tem infraestrutura apenas na área central”, alertou a gestora.

Nesse sentido, Izabel Dias destacou que a proposta do novo plano diretor é redirecionar o adensamento disperso na cidade para novas centralidades, estimulando um desenvolvimento que associe serviço, comércio e diversidade de renda. A expectativa é priorizar a ocupação de grandes corredores, onde haja infraestrutura para suportar o volume de pessoas. “Esse plano é bom para o mercado, mas é importante que ele se desloque e que esteja disposto a construir essa cidade que seja boa também para a população em todas as suas rendas”, afirmou Dias.

A gestora destacou que, na prática, o projeto aumenta o potencial construtivo em 46% do território da cidade. Houve redução da capacidade de adensamento em apenas 8% do território, o que se mostrou necessário pela saturação da capacidade de suporte da infraestrutura local. “O potencial em algumas regiões do Barreiro, por exemplo, se mantido, pode gerar uma situação de caos urbano. Que inviabiliza inclusive o mercado. Tem uma desigualdade e insuficiência de estrutura que inviabiliza uma atuação livre de mercado”, alertou Dias, lembrando que, no Buritis, o coeficiente de aproveitamento foi reduzido em 2010, e o mercado se adaptou.

Outorga onerosa

Izabel Dias explicou que o instrumento da outorga onerosa permite que parte do valor investido pelo empreendedor, antes direcionado apenas para a compra do terreno, passe a ser reinvestido na cidade, favorecendo novas formas de adensamento, novas centralidades, estruturando essas áreas e produzindo habitações de interesse social. A gestora apontou que, de maneira geral, sem a outorga, o valor de um terreno tende a acompanhar o potencial construtivo da localidade, o que poderia inviabilizar a aquisição desse imóvel pelo empreendedor. Com a outorga, o construtor pagaria mais barato pelo terreno e complementaria o valor junto à Prefeitura, se quiser edificar acima do coeficiente básico. A gestora lembrou que a outorga pode valer, no máximo, 40% do valor da terra.

“Em contraposição a essa ideia de que o potencial 1,0 é limitador, a revisão do Plano Diretor traz diversas ferramentas para viabilizar desses empreendimentos. Por exemplo, se o empreendedor faz o comércio no térreo, ele tem todo um andar não comercial que pode ser edificado, sem computar nesse potencial construtivo”, lembrou a gestora, destacando que a prática já está em vigor em diversas capitais do país, como Natal, Fortaleza, Curitiba, São Paulo, Brasília e Salvador.

Habitação popular

Diretora de planejamento da Urbel, Maria Cristina Fonseca destacou a importância das previsões que o Plano Diretor traz em atenção às demandas por habitação social. A gestora apresentou breve diagnóstico da cidade, pontuando que Belo Horizonte tem 324 assentamentos de interesse social, sendo que um em cada cinco habitantes da capital mora em um desses assentamentos. Nesse contexto, os principais desafios colocados seriam aproveitar as edificações subutilizadas (já existentes na cidade), para fins de moradia popular; incentivar a produção de diferentes tipologias de habitação pelo mercado imobiliário; viabilizar a produção de casas para famílias de baixa renda e promover a regularização urbanística e titulação de assentamentos informais.

Acompanhe o projeto

Apresentada à Câmara ao final do mês de junho, a nova proposta de revisão do Plano Diretor da cidade tramita na Casa na forma do Substitutivo-Emenda 132/18 ao Projeto de Lei 1749/15. Leia mais sobre a proposta no portal da Câmara de BH.

Assista ao vídeo da reunião na íntegra.

Superintendência de Comunicação Institucional